法院查封前与夫妻一方签订房屋买卖合同 能否排除强制执行？

【案情】

2017年7月20日，白某与黄某在奉新县某房产中介的居间下签订《房屋买卖中介合同》，约定：“白某购买黄某冯川镇某车库，房屋买卖价款19.7万元，付款方式为一次性付款，合同签订后白某支付5万元定金由黄某代管”。白某于签订合同当日依约支付了定金5万元，再于2017年7月31日向黄某转款14.7万元，购房款全部付清。购房款付清后，黄某将房产证原件、房屋钥匙等交付给白某，白某使用房屋至今。但白某与黄某双方未完成房屋过户。2017年10月19日，因案外人某租赁站与黄某及其爱人赵某因钢管租赁产生纠纷，某租赁站提出财产保全申请，法院依法裁定对该车库进行了查封。为此，白某向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院不得执行该车库，并确认车库归白某所有。另查明，案涉车库系黄某及其爱人赵某的夫妻共有财产，《房屋买卖中介合同》中仅有黄某签字，赵某未签字。

【分歧】

本案中，买受人与夫妻一方在法院查封前签订房屋买卖合同能否排除法院强制执行？对此，存在以下不同意见：

第一种意见认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求排除法院强制执行的，必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。鉴于房屋买卖合同只有夫妻一方签字，超越代理权对外订立的合同，因无权处分应归于无效。故买受人白某与黄某签订的房屋买卖合同不能排除法院强制执行。

第二种意见认为，可以排除法院强制执行。房屋买卖合同只有夫妻一方签字，但这并不是合同无效的法定理由。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权，基于信赖之善意，具备合同生效要件就应受到法律保护。鉴于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且符合合法占有车库等其他情形，故白某就车库享有足以排除强制执行的民事权益。

【管析】

根据法律规定，白某对诉争标的享有物权期待权，该权利足以排除法院的强制执行，理由如下：白某已经合法占有车库、已经支付车库全部价款19.7万元，虽然双方未办理过户手续，但非因白某自身原因未办理过户登记，而是因为法院查封措施导致不能过户。白某已经满足上述第（二）、（三）、（四）项情形。关于第（一）项情形，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。2012年5月10日最高院公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该规定从保护交易安全出发，无权处分合同无需原权利人的追认或事后取得处分权的要件成立取得法律保护之效力，而仅因受让人基于信赖之善意，具备合同生效要件就应受到法律保护。本案《房屋买卖中介合同》由白某与黄某自愿签订，白某基于信赖之善意，有理由相信出售房屋的黄某有代理权，该合同具备合同生效要件，应受到法律保护。同时，庭审中并无证据显示赵某对房屋买卖不知情，亦未提出合同可撤销的主张。因此，赵某虽未在合同上签名，但这并不是合同无效的法定理由。

综上，鉴于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且符合合法占有车库等其他三种情形，白某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，白某关于法院不得执行该车库的诉请应予以支持，并依法确认诉争车库所有权由白某享有。

综上，笔者赞同第二种意见。

（作者：陶然，作者单位：江西省南昌市西湖区法院）