南京市住宅物业管理条例

第三节　其他规定

第二十七条　除本条例第二十条第二款规定的情形外，住宅小区无业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）多次指导后仍未能产生业主委员会或者新一届业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责。
第二十八条　物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十一条的规定。
物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
第二十九条　物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。
物业管理委员会自业主委员会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。
第三十条　物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。
物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
需要分立的，应当分别由拟新设立的物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别由原物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。
第三十一条　划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。
第三十二条　业主大会会议、业主小组议事表决可以采用电子投票、纸质投票等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。
业主代表出席业主大会会议、业主委员会成员出席业主委员会会议不得委托他人。
一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
业主大会应当优先采用物业管理信息平台进行电子投票表决。
第三十三条　业主委员会成员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：
（一）不再具有本物业管理区域业主身份的；
（二）以书面形式提出辞职的；
（三）符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形的。
业主委员会成员有下列情形之一的，由业主委员会决定暂停执行职务，并提请下次业主大会会议决定罢免或者恢复执行职务：
（一）拒不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行业主委员会成员职责和义务的；
（三）其他不宜担任业主委员会成员的情形。
业主委员会成员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表职务自行终止、暂停执行、被罢免或者恢复执行的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。
第三十四条　业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区、江北新区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区、江北新区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。
区、江北新区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

第三章　前期物业管理

第三十五条　业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。
前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
第三十六条　建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。
前期物业服务合同中一般包括下列内容：
（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；
（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；
（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；
（四）物业服务标准的评估方式；
（五）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置；
（六）生活垃圾分类投放和收集管理规范；
（七）共用部位、共用设施设备清册以及人防设施设备维护内容；
（八）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法；
（九）违约责任、合同解除的条件和争议解决方式；
（十）与前期物业服务有关的其他事项。
第三十七条　临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：
（一）业主定期交纳物业费的义务；
（二）业主对房屋使用以及出租等规定；
（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；
（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；
（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件；
（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；
（七）与住宅物业管理有关的其他事项。
临时管理规约应当报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。
第三十八条　物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
第三十九条　已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。
经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。
第四十条　普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
（一）物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日；
（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区、江北新区物业管理行政主管部门；
（三）调价方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，决定结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。
业主认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉。
第四十一条　建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备、人防设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区、江北新区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备、人防设施设备、生活垃圾分类投放和收集设施的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。
承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第四十二条　物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。

第四章　物业管理服务

第四十三条　本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。
提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。
第四十四条　业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，一般包括下列内容：
（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；
（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；
（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；
（四）物业服务标准的评估方式；
（五）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法；
（六）物业移交时承接查验的费用承担；
（七）消防安全责任和防范服务内容；
（八）生活垃圾分类投放和收集管理规范；
（九）违约责任、履约保证措施、合同解除的条件和争议解决方式；
（十）与物业服务有关的其他事项。
业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。
业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼；经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。
第四十五条　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：
（一）物业服务企业的基本信息、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式，以及物业费、公共收益收支情况、公共水电分摊费情况；
（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）住宅专项维修资金使用情况；
（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）其他应当公示的信息。
前款第一项至第四项应当长期公开。上述信息有变更的，物业服务企业应当自信息变更之日起七日内重新公开。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第四十六条　物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；
（二）未经业主大会同意提高物业服务收费标准；
（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；
（四）未经业主大会同意将物业费、公共水电分摊费、汽车停放费等捆绑收费；
（五）挪用住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
（六）未履行生活垃圾分类投放管理责任，或者未按照规定建立并落实生活垃圾分类投放日常管理制度；
（七）其他违反法律、法规规定的行为。
第四十七条　物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：
（一）建设单位按照本条例第四十一条规定移交的资料；
（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；
（三）物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；
（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；
（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；
（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，预收的物业费，公共水电分摊费交纳记录等资料；
（七）其他应当移交的资料。
原物业服务企业不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。
新物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
发生矛盾纠纷不能顺利交接的，经相关主体请求，辖区内公安机关应当给予协助并依法处理。
第四十八条　物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当邀请物业所在地的区、江北新区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）参加，对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。
电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
第四十九条　市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。
区、江北新区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。
街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
第五十条　物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。
物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：
（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；
（二）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续的；
（三）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；
（四）出售、泄露或者非法提供、使用业主信息的；
（五）对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；
（六）其他违反法律、法规规定的行为。
物业服务企业有前款第一项情形的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。
第五十一条　物业服务项目实行项目负责人责任制。
物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：
（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；