南京市住宅物业管理条例

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的；
（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；
（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；
（五）因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的；
（六）被市场监督管理行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的；
（七）其他损害业主利益情节严重的。
有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、区、江北新区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（镇人民政府）、区、江北新区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。
第五十二条　业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。
业主欠交物业费、公共水电分摊费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。
第五十三条　物业费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。
物业费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。
第五十四条　物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。
物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关机关举报。
第五十五条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。
临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时交纳公共水电分摊费。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第五章　物业的使用与维护

第五十六条　禁止下列影响物业管理区域公共安全的行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；
（二）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；
（三）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；
（四）擅自架设电线、电缆等；
（五）擅自占用通风采光井、电缆井、管道井等竖向管井以及楼道等业主共有区域堆放物品；
（六）携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯或者户内；
（七）违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；
（八）在住宅公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口、不符合消防安全要求的架空层、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车或者为电动自行车充电；
（九）从建筑物中抛掷物品；
（十）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。
第五十七条　禁止下列影响物业管理秩序的行为：
（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；
（二）违反市人民政府有关房屋出租规定；
（三）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌、车位用途；
（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；
（五）损毁树木、绿地；
（六）未按照规定分类投放垃圾，或者随意排放污水、弃置杂物、露天焚烧杂物；
（七）制造超过规定标准的噪声、振动；
（八）在规定区域外停放车辆；
（九）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十）违反规定饲养动物；
（十一）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。
第五十八条　有本条例第五十六条、第五十七条所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第五十九条　业主转让或者出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时告知物业服务企业，将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业费的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业费的证明。

第六章　公共收益与维修资金

第六十条　业主大会应当建立规范的财务管理制度，住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。
物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。
探索建立电梯、消防等共用部位、共用设施设备的专项维修保险制度。
第六十一条　业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
对任期和离任的业主委员会成员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第六十二条　建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。
受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第六十三条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
需要动用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、居（村）民委员会应当提出维修实施方案，组织征询业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业管理行政主管部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法共同决定使用。
超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。
第六十四条　住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金（利息）和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：
（一）受益人为全体业主的维修项目；
（二）无法界定受益人的维修项目；
（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。
由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金统筹分账在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。
住宅专项维修资金统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。
第六十五条　发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主大会、业主委员会、物业管理委员会可以向区、江北新区物业管理行政主管部门提出资金使用申请：
（一）电梯故障；
（二）消防设施存在重大火灾隐患；
（三）屋面、外墙渗漏，严重影响房屋使用；
（四）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；
（六）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；
（七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
区、江北新区物业管理行政主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。
区、江北新区物业管理行政主管部门应当方便快捷地处理应急维修事项，并加强监督管理，保障资金安全，对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。前述事项可以委托第三方评估机构开展评估。
对本条第一款规定的应急维修情形相关主体未及时提出申请的，区、江北新区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以组织代为维修。代为维修费用经审核后，向业主公示并依法列支。

第七章　监督检查与矛盾化解

第六十六条　本市建立物业管理活动市、区、江北新区、街道办事处（镇人民政府）三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。
第六十七条　有关行政主管部门和单位，应当依照法律、法规和本条例规定在物业管理区域内全面落实监督管理职责。建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区域内显著位置公告有关部门的具体职责范围、联系人姓名和联系方式，对实名投诉、举报实行限时回复，依法处理违法行为。具体办法由市人民政府另行制定。
第六十八条　市物业管理行政主管部门履行下列职责：
（一）负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制；
（二）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本；
（三）统筹全市住宅专项维修资金监管工作；
（四）建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步；
（五）指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作；
（六）组建全市物业管理矛盾纠纷调解专家库，指导物业行业协会成立行业性专业性调解组织；
（七）建立并完善全市物业管理信息平台；
（八）制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、业主议事决策、信息公开公示、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第六十九条　区、江北新区物业管理行政主管部门履行下列职责：
（一）负责物业管理区域的划分、物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；
（二）负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管；
（三）定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询；
（四）组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；
（五）指导、服务和监督辖区内街道办事处（镇人民政府）调处物业管理矛盾纠纷；
（六）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第七十条　街道办事处（镇人民政府）应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：
（一）负责业主委员会备案；
（二）建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；
（三）指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会；
（四）指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
（五）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第七十一条　市、区、江北新区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作：
（一）城乡建设行政主管部门负责房屋建筑工程质量保修、燃气等监督检查；
（二）规划和自然资源行政主管部门负责对建设工程实施规划管理；
（三）城市管理行政主管部门负责违法建设、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶和生活垃圾分类投放等监督检查；
（四）公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理、公共秩序的违法行为，依法对消防、监控安防、养犬等开展监督检查，并协助开展房屋租赁、车辆停放监督管理工作；
（五）市场监督管理行政主管部门负责电梯等特种设备安全、物业服务收费监督检查；
（六）发展和改革行政主管部门负责普通住宅前期物业服务收费的政府指导价标准的制定；
（七）人民防空行政主管部门负责对影响人防工程使用或者降低人防工程防护能力等行为的监督检查；
（八）生态环境行政主管部门负责饮食服务业油烟污染超标排放等行为的监督检查；
（九）水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查；
（十）消防救援机构负责指导、监督住宅物业消防安全工作。
第七十二条　物业管理行政主管部门负责维护并完善物业管理信息平台，指导建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会、物业管理委员会等向平台归集、更新相关信息资料，并每半年公告一次平台使用情况。相关行政主管部门应当按照规定及时共享脱敏后的业主名册等信息。
相关主体应当对知悉的信息资料保密，不得非法采集、使用、出售、泄露业主和物业使用人个人信息。
第七十三条　物业管理行政主管部门应当建立物业管理电子档案，并将其纳入物业管理信息平台。物业管理电子档案应当包括下列内容：
（一）物业管理区域基本情况以及建设单位情况；
（二）前期物业管理招标投标、承接查验、业主自治组织、物业服务合同等的备案情况；
（三）住宅专项维修资金等的交存、使用、收益情况；
（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他内容。
业主、物业使用人经实名认证后，可以免费查询物业管理电子档案相关信息。
第七十四条 司法行政主管部门依法负责或者指导物业管理矛盾纠纷人民调解、行业性专业性调解和行政调解工作，会同有关行政主管部门开展业务培训。
物业管理行政主管部门应当开展物业管理矛盾纠纷的行政调解，可以委托人民调解组织、社会组织、专门第三方机构等参与调解。
街道办事处（镇人民政府）应当指导协助相关调解组织开展调解工作。
人民法院应当健全诉讼与非诉讼衔接的解纷机制，加强对人民调解等渠道的业务指导，发挥司法诉讼的示范、引领功能，完善与相关调解组织的工作衔接。
鼓励物业行业协会等社会组织设立行业性专业性物业管理矛盾纠纷调解组织。
物业管理矛盾纠纷多元化解机制的具体规定，由市中级人民法院会同市人民政府有关行政主管部门和单位另行制定。
第七十五条　街道办事处（镇人民政府）应当建立工作协作机制，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：